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北京10万元+豪宅背后:上半年别墅成交额大涨227%
2019-07-23 10:17:03   来源:每日经济新闻
  蛰伏许久的北京豪宅市场,如今迎来了一波行情。

  去年末一个个“10万元+”项目的入市和土拍的再度燥热,也令北京的豪宅市场再一次充满想象。

  7月15日,央企中海斥资79.4亿元竞得北京丰台造甲村地块,为区域史上第二高总价“地王”,楼面单价达66000元。

  合硕机构首席分析师郭毅甚至说:“5万~7万元的楼面地价,意味着北京楼市似乎又将驶入10万元+的激情赛道。”

  竞逐10万元+

  据中指院数据,2019年上半年,北京市场共成交2110套别墅,成交额385.88亿元,环比去年下半年成交额上浮7%,同比去年上半年成交额大涨227%。其中,恒大丽宫以28套、10万+均价、近40亿元成交金额成为上半年北京别墅市场销冠。

  根据“地产营销人”,上半年豪宅成交排名Top30中,记者统计发现,10万元+豪宅项目多达10个,最贵的是首创禧瑞都,成交均价超16万元/平方米,成交6套;其次是使馆壹号院、北京壹号院和霞公馆,成交均价均超12万元/平方米。

  另外,今年上半年,北京别墅市场总成交面积67.55万平方米,平均成交价57129元/平方米,环比去年下半年价格增长4000元/平方米,套均价1829万元/套,环比增加335万元/套。

  而根据贝壳研究院独家提供给《每日经济新闻》记者的数据,今年上半年,5000万元以上级别豪宅销售占比是2.67%,2000万~5000万元级别是15.98%,1500万~2000万元级别是10.67%,1500万元以下级别占比70.67%。

  其中,作为北京楼市最独特的存在,丰台区今年以来的表现也没有让市场失望。据中指院,丰台区以268.95亿元夺得上半年区域销售金额桂冠,10万元+项目多达6个,均为中国玺、昆仑域、西府大院等几年前的地王级地块项目。根据贝壳研究院提供给《每日经济新闻》记者的数据,目前北京市场上在售的10万元+项目(按单价计)有14个,其中丰台占4个。

  就在7月15日,中海历经56轮,以丰台区历史第二高的成绩、总价79.4亿元拿下造甲村地块,楼面单价约6.6万元/平方米,仅次于2015年的葛洲坝樊家村7.7万元/平方米。限竞房已经撑起了北京楼市半边天,但房企仍不惜重金抢夺豪宅市场。

  “在新房高度同质化的情况下,一、二手豪宅热度都明显提升,较低的杠杆依赖度使得豪宅市场表现和全市大不相同。”贝壳研究院首席分析师许小乐称,“现在北京豪宅市场需求稳定,而且市场的需求越来越存量化,新增的市场越来越少,没有换房的力度,没有更多增量资源进入存量市场。”

北京富豪半年花386亿买下2110套别墅 最贵单价16万

  大兴区某限竞房项目 每经记者 王佳飞 摄

  限竞之下

  虽然早在2012年政策就已规定不许再建设容积率低于1.0的住宅项目,历年《北京市新增产业的禁止和限制目录》也做出了同样的禁止性规定,但低密度别墅产品仍然以另一种方式出现,尤其是当下的限竞房时代。

  由于受制于最高限价,加之“70/90”政策,很多限竞房项目都被设计成“高层住宅+别墅”。

  承载大多数刚需客的90平方米以下住宅由于是高层,只占少部分土地面积,而项目广大区域则是被低矮的别墅占据,这样的设计并未违反相关政策,同时也能满足开发商在既有天花板下做豪宅产品。

  一位业内人士就向《每日经济新闻》记者谈及:“开发商肯定愿意做豪宅,开发成本比高层低,获客成本也低,单位产品总价高,省心。”

  郭毅则表示:“开发相对低密度的产品,有利于实现房企的经济效益。”

  不过另一方面,据记者此前调查,为了节约成本,限竞房中的别墅或多或少呈现出了微缩或减配。

  以合院别墅为例,表面上别墅的面积为200平方米有余,但有限的空间被分隔成上下三层,一些单层仅60平方米左右。这显然与真正的别墅有差距。

  叠拼别墅就显得更加“紧凑”。有销售人员就表示,上户业主也会配有地下室,通过别墅中的电梯相连,也就是说到自己家中的某个区域,必须通过别人家。

  “叠拼就是入门款的别墅。以前叫别墅,现在叫合院、叠拼,其实都是一个意思。”

  当下的北京市场,限竞房扎堆上市,限竞房中的别墅也扎堆上市。

  但总体去化水平并不乐观。

  据中原地产数据,包括限竞房类别墅在内,从2018年6月10日入市开始,截至2019年6月10日,北京限竞房网签套数合计11976套,网签套数占供应总量为35%;网签面积为125万平方米,按照面积计算,网签完成率只有31%;也就是说,近七成限竞房还未签约销售,就已经变为库存积压。

  根据“70/90”政策的比重推测可知,限竞房总库存积压面积的其中两成为改善型大户型和限竞房类别墅。

  “现在北京楼市是两头热、中间冷。低的刚需和超高端的豪宅卖得好,中间总价1000万元以上的‘夹心层’不太好卖。”这是一名豪宅销售人员自身的观察,而她口中的‘夹心层’价格区间,正符合限竞房类别墅项目。

  对这样的市场现实,有业内人士调侃:“北京几乎所有豪宅都在暗中降价销售,网签价低于备案价。”

  位于大兴区的限竞房项目中海云筑销售人员这样告诉记者:“您要是买我们的合院项目会优惠更多,总价高的话优惠力度也大。”

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