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年内已有274家房企宣布破产:多为中小房企
2019-07-25 10:31:36   来源:观察者网
  中国的房企是世界上最大的了。7月22日发布的《财富》世界500强中,上榜的5家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。

  中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计,中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

  房地产的发展本质是靠杠杠和债务驱动的,当两个条件都发生改变的时候,这个行业最好的日子也就过去了。每经小编注意到,来自人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告,其中昨天(24日)就有3家。

  超200家房企宣布破产

  从人民法院公告网长达18页的名单中可以看到,今年破产的基本都是一些中小房企,很多我们连名字都没听过。

今年宣布破产的部分房企(图片来源:人民法院公告网)

  融资成本提高是这些中小房企破产的一个重要原因。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事实上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月,境外发债成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。

  高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出,能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束,因此,投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示,银行仍然最被依赖,超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源,随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券,对应比例分别为13%、12%、11%和11%。

  房企融资一紧再紧

  2019年一季度,人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看,以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元,去年同期只有1.75万亿元。

  地产的过热也暗藏金融风险,在此背景下从今年第二季度以来,房企融资环境突然开始收紧。据国际金融报不完全统计:

  4月19日,中央政治局会议明确,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,此次会议重提结构性去杠杆。同日,住建部约谈部分城市政府负责人,强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

  5月18日,住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后,住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人,延续趋严态势。

  6月,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来,我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是,全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。

  6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

  7月22日,证券时报发文表示,房地产作为经济稳定器的作用不能忽视,但防范房地产金融风险更加重要,“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。

  机构:降低杠杆、加快回款成房企工作重点

  每经小编注意到,恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

  而为了还钱,有房企已经拼了!A股上市公司泰禾集团本月宣布,拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券,目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是,此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%,每半年支付一次,相当于正常融资利率的2-3倍。

数据来源:Wind

  除了发债,一些房企还通过上市进行融资。7月16日,中梁控股集团在港交所上市,公司募资用途之一,即偿还信托贷款。其招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期,其中一笔利率高达13.83%。

  当天的敲钟仪式后,中梁控股执行董事兼CEO黄春雷在现场表示,预计下半年针对地产的融资可能会有所收紧,并且近期已有相关的迹象。

  国泰君安的研究报告指出,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时,下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

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